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Umbrataria
Calle San Gregorio 19 - 3º Izq.
28004 Madrid

AUTOPROMOCIÓN

El comprador que se enfrenta al mercado inmobiliario se encuentra una oferta muy homogénea, de manera que las necesidades particulares a menudo no encuentran respuesta adecuada. ¿Hay otro modo de hacer las cosas? ¿Se puede hacer una casa a medida y controlar el proceso?

Sí. UMBRATARIA propone una alternativa: gestionamos la construcción de viviendas sustituyendo a la figura del promotor, de modo que los usuarios finales son los que controlan la inversión y orientan el proyecto, que adaptamos a sus intereses concretos.

Tras años de experiencia en gestión y  arquitectura, nos preguntamos: ¿por qué no aunar el conocimiento adquirido y no depender de terceros para la puesta en marcha de una promoción?

Sobre la base de un buen emplazamiento y un proyecto que explore sus posibilidades, buscamos a un colectivo de interesados con los que desarrollar el edificio definitivo. Los limites son los que imponga la normativa urbanística, pero no estamos sometidos a un hipotético cliente tipo, sino que podemos adaptar el proyecto, tanto en superficies como en distribución, a los perfiles específicos de cada usuario. ¿Por qué no una vivienda de 300 metros al lado de otra de 30?

Además, trabajamos con una premisa básica de transparencia y seguridad en el desarrollo de la promoción: los costes son conocidos y controlados por los clientes y todos los pasos se someten a su control y aprobación.

Desde 2018, además, controlamos la construcción gestionando los equipos de obra y las contratas, sin recurrir a las constructoras; de este modo conseguimos calidad, precio y plazo de manera mucho más eficiente y sin los habituales problemas del sector.

Gestión integral

UMBRATARIA es una gestora dedicada a guiar con profesionalidad una promoción. Nuestro modelo de negocio se basa en la prestación de un servicio integral de gestión durante todo el proceso de promoción.

UMBRATARIA presta todos los servicios necesarios para llevar adelante la construcción de un edificio, integrando bajo su trabajo a todos los profesionales involucrados en el proceso de promoción (gestores, arquitectos, aparejadores, ingenieros, abogados, fiscalistas…), por lo que no dependemos de terceros y controlamos todos los aspectos:

  • Análisis urbanístico, selección del solar y negociación de su precio.
  • Relación con las entidades locales, gestión de licencias.
  • Constitución de la sociedad autopromotora y apoyo administrativo en su funcionamiento.
  • Proyecto completo de arquitectura e ingeniería, en todos sus aspectos.
  • Contratación de las obras mediante gestión de todos los oficios y contratas.
  • Dirección y control de calidad de las obras, con equipo de obra propio.
  • Gestión de la financiación.
  • Control integral económico y fiscal del proceso.

 

Personalización

Nuestro objetivo es que las viviendas se ajusten a cada necesidad, por lo que trabajamos los proyectos en colaboración con nuestros clientes.

 

Los anteproyectos que comercializamos son un punto de partida para poder hablar. Los márgenes de personalización que manejamos van mucho más allá de lo que habitualmente ofrece el mercado inmobiliario: nosotros hacemos el proyecto, por lo que podemos controlarlo en todos los sentidos, ofreciendo distribuciones específicas, soluciones espaciales singulares e incluso adaptando las superficies de cada vivienda a las necesidades de cada cliente.

Por ello, animamos a consultar acerca de las promociones en desarrollo. Muchas personas se quejan de no encontrar el tipo de vivienda que necesitan, porque el mercado sólo ofrece modelos predeterminados para «clientes tipo» inexistentes en la práctica. Nuestro modelo ofrece justamente la solución a ese vacío: el proyecto está vivo y abierto a cambios y sólo al rematarse la comercialización queda fijada su configuración.

Sostenibilidad

Construimos conforme al estándar PASSIVHAUS, el más eficiente, por basarse en un modelo de construcción que reduce el consumo energético al mínimo, con una gran mejora del confort ambiental.

 

A día hoy, construir contemplando requisitos de sostenibilidad implica construir viviendas que estén preparadas para los retos del futuro inmediato y que no queden obsoletas en unos pocos años, cuando la legislación obligue a la construcción de edificios de consumo casi nulo.

A diferencia de otros estándares, que basan su ponderación en la instalación de múltiples maquinarias auxiliares o en la compensación de consumo con generación de energía, el estándar PASSIVHAUS implica la construcción de edificios sin apenas pérdidas energéticas, gracias al elevadísimo nivel de aislamiento y al tratamiento de la hermeticidad al aire. De este modo se consiguen viviendas que apenas necesitan consumo energético derivado de la climatización y que, de hecho, durante la mayor parte del año ni siquiera necesitan consumir nada.

Los proyectos se redactan con el asesoramiento de especialistas y certificadores y los edificios se van a someter a la certificación del PASSIVHAUS INSTITUT de Alemania.

Garantías

¿Garantías? ¡Seguridades!

Una de las mayores incertidumbres de quien aporta un dinero a un promotor es qué tipo de garantía se le presta a cambio. La mejor manera de obtener garantías es la seguridad de que el dinero no se entrega a un tercero, sino que queda en poder de los clientes, quienes van consolidando poco a poco el valor de su inversión: compran el solar, que queda inscrito a su nombre, son titulares de las licencias de obra y van abonando la obra directamente según se va ejecutando. El dinero no se aporta a UMBRATARIA, sino que ésta gestiona  y propone los pagos que se deben realizar, pero son los clientes quienes mantienen en todo momento el control económico y generan las órdenes de pago.

Además, durante todo el proceso cada cliente es por tanto dueño de su parte de la promoción. No hay sólo garantías, sino algo mucho mejor: un bien real y tangible, una propiedad libremente transmisible.

FAQs

¿Qué promociones tienen en marcha?

Le invitamos a entrar en la sección de PROMOCIONES de esta misma página para ver todas las promociones que tenemos en fase de ejecución o comercialización.

Adicionalmente, estudiamos suelo de manera permanente para poder ofrecer nuevos emplazamientos y en muchas ocasiones las promociones quedan casi totalmente reservadas antes de publicitarlas en abierto.

Si está interesado en participar en este modelo de promoción, incluso si ya estuviera completa la promoción que le interese, por favor escríbanos un correo a info@umbrataria.com con la descripción de la vivienda que busca (tipo, superficie, zona, presupuesto disponible) y le incluiremos en nuestra lista de correo, para poderle anticipar información preferente de futuras promociones según vayan estando disponibles.

¿En qué consiste la transparencia de este modelo?

Fundamentalmente nos permite sustituir a la figura del promotor. El comprador de la vivienda, asesorado y guiado por nosotros, actúa de promotor de su propia vivienda, aliado con otros interesados en el mismo objetivo. Como resultado, todos los costes son conocidos y se ajustan a lo que cuesta estrictamente el suelo, más la construcción, más los honorarios profesionales, más los impuestos y tasas que correspondan. Como colofón, no se paga un beneficio comercial a un promotor, sino que ese margen queda como un beneficio latente en correspondencia por haber asumido ese papel.

¿A qué tipo de promoción se orienta UMBRATARIA?

Hemos estudiado y desarrollado tanto modelos de vivienda unifamiliar como plurifamiliar o modelos mixtos, así como obra nueva o rehabilitación. Pero siempre buscando proponer vivienda de alta calidad, tanto por diseño como por prestaciones. Nuestro filtro fundamental es que no ofrecemos emplazamientos que a nosotros no nos convenzan y nos centramos en ubicaciones de calidad, consolidadas y con un entorno conocido y estable.

¿Es UMBRATARIA una constructora?

No. Pero sí estamos organizando la construcción mediante un sistema de gestión que nos permite tener un control absoluto de la construcción y así no necesitar de una constructora generalista. Cada obra es dividida por oficios y licitada cada parte entre contratas especializadas para obtener las mejores condiciones posibles. En todos los casos buscamos prioritariamente empresas con solvencia probada pero con un tamaño que nos permita la negociación directa con sus dueños, sin intermediarios. Contamos con algunas empresas en las que confiamos por experiencias previas satisfactorias, pero en principio toda obra es objeto de negociación en un proceso competitivo, dentro de este esquema de control directo de contratas por nuestra parte.

De este modo controlamos y acotamos riesgos, y sobre todo tenemos un control máximo sobre la construcción, pudiendo introducir con total agilidad las variaciones que en cada momento puedan resultar más necesarias para el cumplimiento de objetivos de plazo y coste.

¿Cómo obtiene su beneficio UMBRATARIA?

UMBRATARIA trabaja con un modelo de honorarios por los trabajos profesionales realizados. Estos honorarios son fijos a lo largo de todo el proceso y su importe se fija al principio de cada promoción en función del grado de complejidad de la misma.

 

¿Tiene sobrecoste la personalización?

En el proceso de desarrollo del proyecto contamos con una ventana de oportunidad durante la cual se puede personalizar la distribución, sobre la base del proyecto presentado por UMBRATARIA. Durante dicha ventana temporal, los ajustes de distribución o tamaño de vivienda (sujetos estos últimos a viabilidad urbanística) no tendrán coste alguno siempre que se ciñan a los protocolos que se firman a la hora de reservar una vivienda.

Si la personalización afectara a materiales o a soluciones singulares que impliquen cambios de estructura o un cambio relevante en unidades de obra, se estudiará su coste específico y se repercutirá exclusivamente sobre su solicitante.

¿Puedo vender antes de terminar la obra? ¿Cómo afecta al resto de socios?

En tanto las aportaciones para la promoción se invierten en un bien real, éste es transmisible en cualquier momento y a un precio libre. Se establecerá un derecho de tanteo y retracto en favor del resto de socios o de nuevos partícipes que hayan quedado en lista de espera. En cualquier caso, el precio de venta no queda limitado ni condicionado.

Esta posible sustitución de un partícipe por otro no tiene repercusión alguna sobre el resto, pues se garantizará en todo momento la financiación de la promoción, siendo preciso que el nuevo socio se subrogue en las obligaciones presupuestarias del socio al que sustituye.

¿Seré propietario de una vivienda desde el principio?

Durante el proceso de obra, desde la compra del suelo, cada socio es propietario de un porcentaje del suelo y de la construcción. En el momento de finalizar la obra, al hacer la división horizontal, cada propietario pasará a serlo exclusivamente de la vivienda que le corresponda.

¿Cuál es el plan de pagos tipo?

Fase 1: en el momento de decidirse por una vivienda en concreto, se abonará una señal, que se devolverá si no se consolida la promoción.

Fase 2: cuando una promoción se consolida, se abona la cantidad equivalente a la parte no financiada de la vivienda (habitualmente del orden de un 35% de su coste). Además, se adelantan en este momento los intereses esperados del crédito hipotecario, a devengar durante el período de promoción (se calculan en cada caso en función de la situación del mercado hipotecario).

Fase 3: el resto de la vivienda se abona con una línea de crédito hipotecario.
Cada promoción concreta tendrá unas cifras específicas que serán recogidas en el dossier que a tal efecto elaboramos para cada una de ellas.

¿Qué ocurre si alguien no cumple con el plan de pagos?

UMBRATARIA se asegura de que la promoción no tenga problemas de tesorería, asegurando el plan de pagos. Bien a través de financiación hipotecaria para el conjunto de la comunidad, bien a través de la prestación de avales bancarios por parte de los socios. De este modo se garantiza la liquidez necesaria para completar el proceso con éxito.

Como partícipe, ¿tendré acceso a los gastos detallados de la promoción?

Sí. Se garantiza transparencia absoluta: todos los contratos y pagos serán supervisados por UMBRATARIA pero en última instancia aprobados y librados por el órgano director de la comunidad de propietarios. Por tanto, ésta dispondrá de toda la información en tiempo real. Además, UMBRATARIA pondrá a disposición de todos los socios información actualizada, con informes periódicos de evolución de la promoción, costes consolidados y previsión a cierre.

¿Los precios son fijos?

El precio final de cada vivienda será el que le corresponda por aplicación de todos los costes reales en que se haya incurrido para construirla. Este precio podrá variar ligeramente respecto al inicial. Ahora bien, la mayor parte del coste, correspondiente al suelo, queda consolidado y fijado al principio del proceso, igual que los honorarios de gestión.

¿Qué tipo de arquitectura propone UMBRATARIA?

Apostamos por una arquitectura contemporánea y con alta calidad de materiales. Nos interesa la calidez de los materiales, la implementación de técnicas bioclimáticas, las sombras amplias y los espacios intermedios entre un dentro y un fuera, que maximicen la relación entre el interior y el exterior de la casa, con terrazas, patios y cubiertas accesibles.

Desde 2018 estamos homologando todas nuestras promociones al estándar PASSIVHAUS, con el objetivo de certificarlas por el PASSIVHAUS INSTITUT de Alemania.

¿Por qué el énfasis en la eficiencia energética?

La cuestión energética ya no es una opción. Estamos en un momento decisivo en cuanto al cambio de paradigma en el ámbito de la vivienda y es imprescindible atender a la eficiencia energética si no queremos acabar construyendo viviendas que en apenas unos pocos años queden obsoletas.

No se trata sólo de una convicción arraigada desde el comienzo de nuestra actividad profesional, y de una reducción en los costes de mantenimiento y funcionamiento de las viviendas. Sino que la fiscalidad de la vivienda va a ligarse a su eficiencia energética en un futuro cercano. Ser conscientes de ello ahora supone adelantarse a las circunstancias y estar preparados para no soportar sobrecostes fiscales de tipo medioambiental.

Así pues, cuestiones como los sistemas de climatización de alta eficiencia energética (aerotermia en combinación con suelo radiante calefactor y refrigerante), la correcta solución constructiva de las fachadas o el empleo de materiales responsables ambientalmente son clave para estar posicionados ante ese nuevo escenario.

Además, hemos implementado el estándar passivhaus en nuestras promociones, certificándolo mediante controles externos especializados, lo que implica una reducción notabilísima de costes de funcionamiento de las casas y un altísimo nivel de confort acústico y térmico.

¿Qué es el estándar passivhaus?

El estándar PASSIVHAUS es un modelo de construcción muy exigente, desarrollado en Centroeuropa a partir de los años ochenta y con una implantación habitual en climas muy duros, donde ha demostrado un altísimo nivel de eficiencia energética y calidad ambiental. Sus ventajas resultan especialmente atractivas en un clima como el español, obteniéndose resultados sorprendentes en cuanto a costes de funcionamiento, gracias a los siguientes principios:

  • AISLAMIENTO TÉRMICO: se emplea un aislamiento de entre 20 y 24 centímetros de grosor en función de orientación y 20 centímetros en cubiertas, cuando el estándar habitual en España es de 6 a 10 centímetros. Además, se sitúa por el exterior, de manera que envuelve totalmente al edificio, sin que existan puentes térmicos (zonas de especial debilidad) por donde se pierda energía.
  • HERMETICIDAD: la energía no sólo se pierde por los paramentos de la vivienda, sino sobre todo por las filtraciones que se producen por múltiples encuentros entre elementos constructivos (marcos de ventanas, entradas de instalaciones, bordes de paredes con suelo y techo, etc). En el esquema PASSIV, todos estos puntos se tratan con barreras de hermeticidad que evitan casi totalmente esa fuente de pérdida de energía. El resultado combinado de estas dos estrategias lleva a reducir el consumo de una vivienda de este estándar a un nivel del entorno de la décima parte de una construcción estándar actual, y del orden de una veinteava parte de una construcción más antigua.
  • CONTROL DE CALIDAD DEL AIRE: el aire de la vivienda se renueva constantemente, por lo que se consigue filtrar y eliminar tanto impurezas como concentraciones insalubres de CO2, creando así un ambiente especialmente limpio.
  • AISLAMIENTO ACÚSTICO: como efecto colateral de estas medidas, se consigue un nivel elevadísimo de aislamiento acústico, lo que convierte a estas viviendas en especialmente silenciosas.
¿Cómo puedo estar al tanto de nuevas promociones?

Le invitamos a contactarnos para incluirle en nuestra lista de correo. Cada vez que surge la oportunidad de una nueva promoción, lo primero que hacemos es difundirla por ese medio y muchas veces las promociones quedan casi totalmente reservadas gracias a ese canal de difusión.